商业用房按产权归属可划分为:国有、企事业单位自有、私有房屋，其中又有合法产权与违法建筑之分:按管理使用方式划分有:自用、租货、联营、合作等。商业用房除自身价值外，其特殊性是作为生产要素可为生产经营者带来收益，由此而引发利益关系的调节，容易产生种种问题。

  01 补偿安置的主体复杂

  商业用房和土地在所有权、使用权上的统一与分离，例如，土地使用权有通过土地批租、转让、有偿划拨、无偿划拨、继承或购买私有房屋而获得等等，房屋使用权有自用、承租、转租、转让所得，经营方式有自营、承包、联营、合伙等等，致使利益关系多元化，不可避免地产生权益分配之争。此外，一些街区搭建的临时商业用房，以及亭、棚等等，使用人多为下岗职工、自谋职业者。这些商业用房的占有者，使用人无论是否合法，拆迁时都已成现实，决不会轻易降低各自的补偿安置要求，有的显然已超越拆迁的范畴成为一个广泛的社会问题，使当事人的合法权益难以界定。

  02 补偿的基准偏差且缺少科学合理的定量

  商业用房所处的区位是其价值中极为重要的因素，城市中心区与郊区的房屋本身并无本质差别，但处在不同地段的经营性商业用房的经济价值则有天壤之别，核心因素就是级差地租。由于历史原因，长期以来我们忽视了土地的价值，“重房轻地”，在现行的拆迁法规中对房屋构造的评价具体详尽，而对地产概念却缺乏应有的认识，其价值亦难以体现。导致当事人双方利益的不平等，违背了等价有偿的原则。有关部门对此已做了大量的调研分析，提出了种种办法，但从根本上讲仍缺乏科学合理的定量标准。

  03 补偿标准难以准确、统一

  商业用房拆迁的补偿除了房屋本身的补偿安置之外，还包括从业人员、离退休人员工资、各项补贴、经营损失、搬迁费用、商业区位及楼层补偿等等。被拆迁单位情况千差万别，政策规定的原则性与实际情况的多样性不相适应，往往无章可循，一些单位和个人则借机多报人员、工资标准、营业收入等，有的甚至漫天要价，致使拆迁补偿费用难以控制，难以预见，不仅成为拆迁中的“沉重话题”，而且形成一股不良风气。

  04 特殊房产的商业用房拆迁

  地方政府在拆迁中遇到上一级机关或军队等特殊部门的房屋，尤其是拆迁经济效益较好的商业用房时，被拆迁单位往往提出远远高于规定的要求，使拆迁人无法接受，地方法规也难以制约这些特殊部门。

  05 法规建设滞后，执法力度不够

  商业用房的拆迁补偿安置十分复杂，拆迁法规中的有关规定原则性强，缺少一套适应市场经济规律，能行之有效的均衡拆迁双方利益的办法。因此，从商业用房拆迁的疑难案例和强制执行的情况分析，拆迁行政主管部门、司法机关在处理商业用房拆迁纠纷的案件中，显得力度不够，尤其是对单位的拆迁，往往以拆迁人的让步和妥协而告终。