在购买二手房过程中，大家也许会遇到“房改房、拆迁房”等令人眼花缭乱的各种概念。究竟“房改房、拆迁房”与“普通商品房”有什么区别、以及交易过程有什么不一样的吗？昌运拆迁律师和你一起抽丝剥茧，看一看“房改房、拆迁房”的本质。

首先，房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定享受工龄、职务或职称方面的优惠，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。（成本价：1995年以后房改的，基本为成本价购买，房屋所有权归职工个人所有，增值额全部归个人所有。标准价：1995年以前房改的，基本为标准价购买，职工拥有部分房屋所有权，增值额的80%归个人所有，20%归原产权单位所有，1995年以后办理了补成本价手续的视为以成本价购买，增值额全部归个人所有。）在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，按照“标准价购买”的，一般5年后才可以依法进入市场。简单来说，“房改房”由“公房”演变而来，原土地性质为“划拨土地”，通过“房改”用“成本价”购买，并缴纳土地出让金变更土地性质后方可上市交易；福利分房于1998年7月彻底结束，所以中国现存的房改房全部修建于1998年7月之前。

其次，我们常说的回迁房一般包含两种情况：第一种是中国拆迁政策的产物，一般是开发商在征收土地时承诺赔偿给拆迁户的房屋，这样每一个楼盘基本都有几栋楼是回迁房；另一种是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁（棚户区改造），对被拆迁住户进行安置，给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，也叫安置房。回迁房一般为原址新建商品房小区中的几栋专门用于回迁的楼，而其他的都为一般商品房楼；安置房一般为非原址的成片整个小区均为回迁户的楼房，也叫安置房。回迁房类似经济适用房,享受了国家优惠政策。为配合国家调控楼市,抑制房价和投资性炒房,解决老百姓住房困难。所以政府规定这类房屋上市受限，只有达到一定年限才给办理房证，然后才能上市交易。安置房因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。

综上，房改房是计划经济时期产物，其实际房龄比较长，一般大于20年；回迁房、安置房是近代房地产开发及城市规划的产物，房龄一般在10到20年之间。但无论是房改房还是回迁房或安置房，其房产证的土地使用年限都是自第一次取得房产证之日起，住宅70年。