小产权房，指在农村集体土地上建设的，拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。小产权房因未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

关于小产权房买卖的效力问题，我国并没有统一明确的法律法规和相应的司法解释来规定。司法实践中，各地一般根据当地的实际情况来分别处理，因此在处理结果上也不相同。在理论上，昌运拆迁律师认为小产权房买卖合同应为有效的理由主要有以下几点 :

1.认定合同无效没有法律或行政法规的依据；

2.房屋是否过户登记不影响买卖合同的效力3从物权角度分析，小产权房买卖合同有效符合《物权法》精神；

3.小产权房买卖合同有效，符合意思自治原则，同时也符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。

小产权房买卖合同注意事项：

1、合同双方当事人：买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。

2、标的：标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。

3、房屋的价格及付款时间约定:一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。

4、交房期限:卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起，在 房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。

5、权利担保:卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。

6、违约责任:违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律 效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。

7、合同双方认为应当约定的其他事项:如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

小产权是没有缴纳相应的国投土地出让金的，不受国家法律保护的，只有使用权，没有买卖，抵押的权利，所以你说的小产权房屋买卖合同本就不受国家法律的保护，所有也就没有什么所谓的合法不合法了！