“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但房屋因沿街等地理区位优势，实际居住人改做经营用途，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。鉴于其存在的普遍性，且商业用户和住宅拆迁补偿标准之间切实存在差异，对此类房屋如何补偿，是拆迁中一个无法回避且颇具争议的问题。

2003年9月19日，国务院办公厅发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》明确要求各地对“住改非”房屋，根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。结合实践中各地规定，针对“住改非”房屋性质的认定及补偿，大体存在以下几种情形：

（一）依照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

该类补偿方法多数规定，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（二）有条件地享受商业用户补偿政策

大部分地区是按照经营时间、是否取得合法证照来决定补偿，例如浙江省庆元县在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按照签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿。结合房屋所在位置，是否临街等因素综合确定补偿金额。

但有些地区是按房屋用途时间来决定补偿，例如安徽省巢湖市规定，1990年4月1日已已将住宅改为非住宅的，可以认定为经营性用房，以后的按照相应年限，结合经营用房应补偿的金额确定补偿款。

对于“住改非”房屋如何补偿的问题，目前尚没有全国性统一规定。所以作为被拆迁人在面临补偿不满意的情况下，一定要注意保留工商、税务等能证明实际经营及经营业绩等方面的证据，并及时委托专业的拆迁律师通过法律手段维护自身合法权益。