住宅改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿估价中，常遇到“住改商”的问题。问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。关于房屋按什么用途评估补偿的问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定:“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

在确定土地使用权价格上，当然应当采用市场比较法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行:搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、求出比准价格。运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。

搜集交易实例应包括下列内容:交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格、成交日期、付款方式。根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

选取的可比实例应符合下列要求:

1.是估价对象的类似房地产;

2.成交日期与估价时点相近，不宜超过一年:

3.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

按照市场比较法确定土地使用权价格，存在两个方法:

一是直接法。 直接根据市场上土地使用权出让价格确定。

二是间接法，根据房地产市场房地产价格扣除建筑物价格来确定。

运用直接法确定土地使用权价格可能存在很多困难，主要是土地交易相对较少，收集三个以上可比实例比较困难;运用间接法确定土地使用权价格相对容易，在市场上能容易找到近期三个以上可比实例，由于建筑物本身的价值相对稳定，确定每平方米建筑物的价格相对简单。在每平方米建筑物的价格确定后，扣除后就得出每平方米土地使用权的价格。用公式表示:土地使用权价格=整套房地产价值-房屋建筑成本价值，每平方米土地使用权价格=土地使用权价格/土地面积。当然对于整个商品房小区的拆迁，由于容积率确定，也可以采用一体补偿办法。