对于大部分的中小型企业来说，在企业拆迁的过程中最关注的无非是这几个补偿项目：土地使用权区位价，即土地使用权的价值；房屋建筑重置成新价，即房屋的价值；企业内部的附属物、机器设备和装修装饰；停产停业损失；搬迁费等。

然而，在昌运拆迁律师与评估人员或者拆迁谈判人员接触的时候发现，对方常常会因为“审计”这个说辞来反驳，凭借“这个地方补偿如果过高是过不了审计的，即便报上去的话，你们也拿不到钱的”这样的说法，让部分企业在最开始的谈判中就陷入了较为被动的局势。因此，企业征收拆迁的审计，也往往成为了企业动迁当中签订补偿协议的一个重点或者说是一个容易出问题的陌生领域。今天昌运律师就简单的说下在审计中应该关注哪些问题？

1、首先是土地使用权的价值，以下这个例子就涉及到这个问题，委托人的土地是2000年通过政府招标拍卖拿到手的，现在要动迁，将土地收回去。而审计审查什么呢？审查企业的土地使用权有没有真正的权属，是否有土地使用权证明。比如刚刚举的例子，委托人手上有出让合同，有土地证。如果是集体土地呢？那么就要看是承包经营权还是集体建设用地使用权。前者根据《物权法》的规定，肯定是有补偿款的，而后者要看取得的方式。

2、其次是企业的房屋等地上附属物的补偿。这部分的审计是有相应的规范的，是否进行了扩建、改建、加建的，都是可以通过航拍对比出来的。原则上，征收项目公布以后，以后相关的房屋手续都会冻结，原则上不予办理，在这个前提下，企业所进行的未批准而建造的房屋都会涉及到违法建筑，这里面不乏有一定的恶意行为，如为了争取更多的拆迁补偿利益而进行的扩建行为，如果被划定为违章建筑，当地规划部门就会出具违章建筑认定书，在补偿谈判的环节就会增加难度。从法律层面上来讲的话，企业必须办理相关的建设工程规划许可和建设项目选址意见书等。但是在实践中，有些集体土地上，操作的手续往往不正规，这个时候要看企业是否经过相关部门的允许，有没有同意批准，即便批准单位没有法律上的权属，但是还是有可能得到认可的。

3、接着就是机器设备等补偿。这部分在征收中是争议最大的一个问题。设备一般可以分为可搬迁和不可搬迁的。前者给与搬迁费，后者要赔偿设备的重置费用，因此在审计这部分，企业业主和征收方存在很大的分歧，另外，还会涉及到机器设备的使用功能，使用条件，使用时间跟现实的状况是否存在差别，以及评估公司对这部分到底是如何进行评估的。再加上，某些机器设备的特殊性质，这些都是问题的突出点。有些拆迁方往往给出的是一个固定的费用，每平方米搬迁费多少钱，有些则是按照企业的实际情况来计算的。

4、关于停产停业损失这部分，主要是审查企业是否是一个合法经营，正常完整的企业，是否有营业执照，纳税登记等相关证明文件。容易出现的问题就是，实际的经营地和注册地不一致的情况下，没有办法通过审计，但是企业的实际生产并没有停止，那么到底需要怎么补偿，比例是多少。同时，停产停业损失由于各地的补偿政策和依据不同，有的是按照企业经营面积，有的根据企业的流水额度推算企业无法经营的周期，因此有时候还需要企业提供相应的纳税额度的证明以及相应的流水等文件。这些都是需要企业在拆迁过程中，自己准备的材料。