(一) “住改商”房屋的概念

“住改商” 或称“住改非”，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。“住改商”是在拆迁补偿中对住宅改成非住宅的一种特定的称谓，是对房屋用途性质的变更，因为房产登记的用途的住宅，而实际是商业或者其他用途。

这类房屋的产权证标明的用途为住宅，而实际用作商业或其他经营的房屋，如商店、饭店、美发厅等。“住改商”即有历史遗留的问题，也有现实发生的问题，“住改商”现象在各地普遍存在。由于这些房屋有较好的地理优势，其现实的租金收益或市场交易价格均高于同区域其他住宅房屋，因此，在房屋拆迁中是按住宅对待，还是按非住宅对待，拆迁双方当事人观点截然相反，是房屋拆迁中的难点之一，也是房屋拆迁纠纷的焦点。

(二)“住改商”房屋的特征

从多年来的房屋拆迁情况来看，除了较少数量以住宅用房擅自改为工业等性质用房以外，大多数是以“住改商”形式出现。一般是以住宅用房擅自改为经营性质的房屋，经营小百货或从事居民生活服务业性质为主，其虽在房屋和土地用途改变上未获得依法批准，但大多数依法领取了工商营业执照。以农村“住改商” 房屋为例，其主要特征有以下几点:

1.从房屋的使用结构来看，主要为两种类型，第一种类型为将住宅用房全部改为经营用途使用，房主居住在其他的地方;第二种类型为居住与经营混合在一起，多为经营在前，居住在后或者在楼上。由此造成在房屋拆迁时一般住宅与经营的不同用途情况区分较难。

2.从房屋的经济效益来看，其收益与所处的地段成正比。热闹繁华地段，如在城郊镇村或经济相对发达区域以及商业街道的两旁，其经济来源较为可观，有的甚至超过原有收入的几倍。而距离城市较远的商业不发达的村镇，其经营收人相对较少，但一般情况下其收人亦高于住宅用房的租金，有的甚至可以作为被拆迁人家庭的主要收入来源。

3.从“住改商”的使用时间来看，时间跨度较大，一般几年到十几年甚至几十年不等，普遍时间较长。但在拆迁区域，也经常发生为多获拆迁补偿而有意破门开店改变房屋用途等不良现象。